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中原信托帶您揭開“以房養老”騙局

來源:猛犸新聞·東方今報 2020-09-18 07:02:38
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    “以房養老”,這個概念大家可能都聽過。國家試點的正規“以房養老”項目一般指的是“老年人住房反向抵押養老保險”,并只授權保險公司提供相關的產品。這種“以房養老”模式,簡單說來就是老年人把自己的房產抵押給保險公司,但繼續享有房屋的居住權等權利,并可以定期從保險公司領取養老金,待老人身故后,保險公司可以處置抵押的房產。不過此類形式的業務,目前開展上屬于起步階段,但“以房養老”這個概念,卻成了許多騙子招搖撞騙的幌子。

    “以房養老”各種操作迷惑性很強

    村里有個騙子王二,想騙一筆錢。于是他找到了王老太,讓王老太把她自己的房子抵押給李四,借一筆錢,然后把借來的錢給王二,他每個月給王老太利息。最后,王老太抵押了房子,錢也給了王二。王二沒幾天跑路了,李四來要賬,要收了王老太的房子。這個看起來荒誕的故事,就是2019年暴雷的“中安民生”案例的極簡要素概括,F實中,“王二”的各種操作迷惑性更強。

    1. “以房養老”變“押房借款”。中安民生會安排受騙老人,以房產為抵押,向第三方的機構或個人借款(下稱“貸款人”)。借款的過程中,中安民生的工作人員,甚至會教老人一套說辭,謊稱老人自己借款是用于經營用途。老人的房子抵押給了貸款人之后,中安民生如果不還錢,房產就有可能被貸款人收走。

    2.中安民生的人會控制住老人的借款賬戶,把貸款人打來的錢直接轉給中安民生控制人的賬戶,購買中安民生的“理財產品”。此時,受騙老人通過抵押房子借來的現金,也被轉入了騙子的賬戶,實際上受騙老人已經“房財兩空”了。

    3.最后,中安民生會假惺惺地和受騙老人簽署“投資理財”協議,承諾借款利息會幫老人墊付,每個月還給老人6%左右的“收益”,老人每月坐著等領錢就行了。當然,這些都是建立在“龐氏騙局”上的空頭承諾,等到中安民生找不到新的資金來維持騙局,就徹底跑路了。

    中原信托來幫大家更好地識別騙局的本質

    由于騙子精心編織了各種光環,騙取了老人的信任,又通過復雜的借貸關系、合同文本,將騙局的線索埋藏在老人的知識盲點之后,造就了這種“你抵押房子,借錢給我”的荒誕騙局。對于這種騙局,對于缺乏專業知識的投資者來說,識別起來可謂困難重重。但是我們還是可以總結幾個這個例子中違反常理的重點,來幫助大家更好地識別騙局的本質。

    疑點一:項目收益偏離常理

    這個案例中,受騙老人收到的收益并不高,只有6%左右,看似是一個可以實現的合理收益。但老人抵押房產貸款的資金,借款利息是年化24%左右,這部分成本騙子公司也是承諾承擔的。這樣加起來,騙子的項目需要有30%以上的收益才可以保證利息和老人的收益都可以兌現,這在真實的市場中是很難實現的。

    疑點二:既然是“以房養老”,為什么不要房子?

    通過我們之前舉例的正規以房養老項目可以看出,真正的以房養老,是金融機構先支付老人定期的資金,并在未來獲得老人房子的所有權,之后通過處置房產獲利。但是騙子承諾的項目,一不要房子,二還要給老人提供投資收益,這種操作非常反常。為什么騙子并不想要老人的房子,而是讓老人通過抵押房產貸款的方式,把房子變成現金呢?因為騙子如果拿到房子這種不動產,帶也帶不走,變現也不方便,不好實現他們卷款跑路的目的,只有把現款騙到手,才好脫身。投資者如果面對以房養老的項目,一定要看看對方最后是不是要獲得房子的產權,以及在何種情況下才能取得產權。一定要抓住這個核心,不能讓對方把房子輕易變現,不然對方的承諾將很難保障。

    疑點三:如果是合理合法的項目,為何要欺騙貸款人

    這個案例中,騙子要求老人在抵押房產時,提供虛假的借款理由,如借錢是用于經營企業、購買材料、用于消費等。如果項目合法,業務合規,為何這些公司要處心積慮地教老人說謊話呢?因為這些虛假的借款目的,不僅是欺騙他人,也為老人被騙后依法維權帶來了許多障礙,法律很可能會支持貸款人收走老人抵押的房產。

    一般銀行的房產抵押貸款,也是只能用于經營或消費的,不能用于投資,用貸來的錢去購買理財,屬于違約,貸款人是可以提前終止借款協議的。

    當然,這些疑點可以幫助我們提高警惕,但騙子的手法總是層出不窮,最好的辦法還是找正規的金融機構,找信得過的專業人士作為咨詢顧問。不能因為合同文本復雜,自己不懂就不再深究其內容了。涉及大額資金,一定要看清合同,找人研究透條款,不給騙子留機會。

    最后,新出臺的《中華人民共和國民法典》,新設立了“居住權”作為一項特殊的物權。未來房屋的所有權和居住權可以相分離,更加有利于真正的“以房養老”模式的實施。未來老人一定要牢牢把握住房屋的“居住權”,不讓“老無所依”的悲劇再上演。②

責任編輯:鄭國鋒
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